Die nicht ausgeübte Auflassungsvollmacht der Notarangestellten

Ein Notar verletzt seine Amtspflichten nicht dadurch, dass er es unterlässt, auf seine Angestellten einzuwirken, namens der Bauträgerin die Auflassung der gekauften Eigentumswohnung auf die Erwerber in Untervollmacht zu erklären.

Dabei kann auf sich beruhen, ob ein Notar verpflichtet ist, seine Angestellten zur Ausübung einer wirksam erteilten Vollmacht anzuweisen. Diese Rechtsfrage, wegen der das Berufungsgericht die Revision zugelassen und die es nach Ansicht der Erwerberin falsch beantwortet hat, ist nicht entscheidungserheblich, weil bereits andere Gründe im Ergebnis das klageabweisende Berufungsurteil tragen, was der Bundesgerichtshof nach §§ 557, 561 ZPO umfassend zu überprüfen hat. Es ist nicht Aufgabe des Revisionsgerichts, über abstrakte Rechtsfragen zu entscheiden, die sich auf das Ergebnis des konkreten Rechtsstreits nicht auswirken. Ob eine Rechtsverletzung in Bezug auf eine nicht entscheidungserhebliche Frage vorliegt, kann das Revisionsgericht daher aus Gründen der Prozessökonomie offen lassen.

Die Notarangestellten waren im hier entschiedenen Streitfall nicht zu einer Auflassungserklärung für die Verkäuferin bevollmächtigt, sondern lediglich zur Abgabe der für die Auflassung erforderlichen Erklärungen der Käufer unterbevollmächtigt. Des ergab sich vorliegend aus dem Wortlaut des Kaufverttrages, nach dem die von den Käufern bevollmächtigte Verkäuferin ihrerseits den Angestellten Vollmacht nur zur Abgabe von Erklärungen erteilt hat, “zu denen sie bevollmächtigt worden ist”. Angesichts des klaren und unzweideutigen Inhalts dieser Regelung liegt darin nicht eine Vollmacht der Verkäuferin (auch) zur Abgabe ihrer eigenen Auflassungserklärung.

Auch aus dem Verständnis und der Interessenlage der Vertragsparteien oder den anderen Vertragsbestimmungen ergibt sich vorliegend nicht, dass deren wirklicher Wille abweichend von dem eindeutigen Vertragstext darauf gerichtet war, die Notarangestellten zu bevollmächtigen, auch für die am Sitz des Notars ansässige Bauträgerin die Auflassung zu erklären. Dass tatsächlich ein solcher Wille der Vertragsparteien – insbesondere der Verkäuferin – bestand, der lediglich in der Vertragsurkunde nicht oder nur unvollkommen zum Ausdruck gelangt ist, ist weder konkret vorgetragen noch vom Berufungsgericht festgestellt worden. Unbehelflich ist der Hinweis der Erwerberin darauf, dass die den Angestellten erteilte Vollmacht eine Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB enthielt. Eine solche Bestimmung wäre nicht überflüssig, wenn die (Unter)Bevollmächtigung der Notarangestellten nur für Erklärungen der Käufer hätte gelten sollen, weil sich in diesem Fall die Konstellation eines Insichgeschäfts gar nicht hätte ergeben können. Letzteres trifft nicht zu. Ein Anwendungsfall der zweiten Alternative des § 181 BGB (Vertretung beider Vertragsseiten) konnte auch eintreten, wenn, wie der Bundesgerichtshof annimmt, die Kaufvertragsurkunde die (Unter)Vertretungsmacht zur Auflassungserklärung lediglich der Käufer begründete. Dieser wäre entstanden, wenn die Verkäuferin die Notarangestellten nachträglich gesondert zu der von ihr abzugebenden Auflassungserklärung bevollmächtigte. Nicht überzeugend ist ferner die Ansicht der Revision, nur die beiderseitige Bevollmächtigung der Notarangestellten durch die Käufer- und Verkäuferseite ergebe Sinn, da die Auflassung ohne direkte Beteiligung der Vertragsparteien habe erreicht werden sollen, um diesen den unter Umständen aufwändigen nochmaligen Gang zum Notar zu ersparen. Diese – ohnedies schon eher spekulative – Erwägung vermag über den klaren Wortlaut der notariellen Urkunde schon deshalb nicht hinweg zu helfen, weil der Notar und die Verkäuferin ihre Sitze in derselben kleinen Stadt hatten und es für die Geschäftsführerin der H. Bau GmbH ohne erheblichen Aufwand möglich gewesen wäre, den beklagten Notar erneut aufzusuchen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Februar 2017 – III ZR 428/16