Private Grundstücksversteigerungen – und die Amtpflichten des Notars

Mit den Amtspflichten des Notars aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG bei Beurkundungen von Grundstückskaufverträgen mit Verbraucherbeteiligung im Rahmen von Grundstücksversteigerungen (Käuferauswahlverfahren) musste sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen.

Konkret ging es in der vom Bundesgerichtshof entschiedenen Notarsache um die Berechtigung des Notars, Beurkundungen von Grundstückskaufverträgen im Anschluss an freiwillige Grundstücksversteigerungen bei Verbraucherverträgen ohne Zuleitung des Entwurfs der Urkunde an die Urkundsbeteiligten und ohne Einhaltung der Regelfrist gemäß § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG vorzunehmen, wenn die Versteigerer im Besitz einer Erlaubnis gemäß § 34b GewO sind und die Versteigerung nach den Regeln der Versteigerungsverordnung (VerstV) vorgenommen wird.

Der betroffene Notar mit Amtssitz in Dresden war in der Vergangenheit regelmäßig von einem Versteigerer mit der Beurkundung von sogenannten bestätigenden Kaufverträgen nach einem durchgeführten Gebot-Zuschlagsverfahren beauftragt worden. Nach dem Inkrafttreten des durch das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren vom 15.07.2013 geänderten § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG befürchtete er, dass der landgerichtspräsident als dienstaufsichtsführende Behörde die Fortführung seiner bisherigen Beurkundungspraxis mit dem Verzicht auf eine zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin erfolgende Zuleitung des Urkundenentwurfs an die Urkundsbeteiligten beanstanden würde. Auf seine schriftliche Anfrage hin teilte ihm dieser unter Bezugnahme auf ein Schreiben des Sächsischen Staatsministeriums der Justiz und für Europa mit, die Beurkundung notarieller Kaufverträge, die unmittelbar an den Zuschlag in einem Käuferfindungsverfahren erfolge, könne lediglich bei Vorliegen besonderer rechtfertigender Umstände dienstrechtlich zulässig sein. Maßgeblich seien die Verhältnisse des konkreten Falles. Dabei käme der Frage, ob dem am Geschäft beteiligten Verbraucher ein von dem Notar zuvor bereitgestellter Vertragstext zur Verfügung stehe, besondere Bedeutung zu.

Der Bundesgerichtshof sah dies nun ebenso: Der Notar ist grundsätzlich nicht berechtigt, unter den genannten Bedingungen Beurkundungen von Grundstückskaufverträgen ohne Erfüllung der Verpflichtungen aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG vorzunehmen.

§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG statuiert Amtspflichten des Notars gegenüber Verbrauchern als Beteiligte des beurkundeten Geschäfts. Wie der Bundesgerichtshof bereits zu der Vorschrift in ihrer bis 30.09.2013 geltenden Fassung entschieden hat, bezweckt diese Übereilungs- und Überlegungsschutz zugunsten des Verbrauchers. Die Einhaltung der auch in der früheren Fassung enthaltenen zweiwöchigen Frist steht nicht zur Disposition der Urkundsbeteiligten. Der Gesetzgeber hat mit der Änderung von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG durch das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren vom 15.07.2013 die im früheren Recht vorhandenen Schutzlücken gerade im Hinblick auf die Einhaltung der zweiwöchigen Frist zwischen Erhalt eines Urkundenentwurfs und dem Beurkundungstermin schließen wollen. Damit kommt der Einhaltung der grundsätzlich bestehenden Amtspflichten des Notars, dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin einen von dem Notar stammenden Urkundsentwurf zur Verfügung zu stellen, um der Sicherung der verfolgten Schutzzwecke willen noch größere Bedeutung zu alsim früheren Recht. Nach den Vorstellungen des Reformgesetzgebers soll das erhöhte Schutzniveau u.a. durch die bessere Kontrolle der Fristeinhaltung durch den Notar selbst sowie dessen Pflicht zur Dokumentation bei Abweichen von dem Regelfall der zweiwöchigen Frist gewährleistet werden. Durch die nunmehr ausdrücklich an den Notar adressierte Pflicht der Überlassung des Entwurfs an den Verbraucher will der Gesetzgeber zudem bewirken, dass der Verbraucher den Notar als die für den Vertrag und dessen Inhalt verantwortliche, als Ansprechpartner zur Verfügung stehende Person stärker wahrnimmt.

Dem von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG normierten Regelfall entspräche die von dem Notar auch nach der Gesetzesänderung geplante Beurkundungspraxis nach einer Versteigerung nicht. Entgegen seiner Rechtsauffassung liegt aber auch keine durch die Sollregelung in der genannten Vorschrift eröffnete begründete Ausnahme vor.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. kommt ein Abweichen von der Regelfrist nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe – auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers – es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung ist ein sachlicher Grund für ihre Abkürzung. Dafür muss der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein. Wie sich aus dem Gesetzgebungsverfahren ergibt, ist mit der Reform der Vorschrift eine Stärkung des Verbraucherschutzes durch das Schließen von Schutzlücken im früheren Recht angestrebt worden. Der Regelungsmechanismus und die wesentlichen Tatbestandsmerkmale der Vorschrift sollten dagegen nicht verändert werden, sondern die in Rechtsprechung und Literatur zum bisherigen Recht gewonnenen Erkenntnisse weiter in Geltung bleiben. Die Anforderungen an das Vorliegen einer Ausnahme von der zweiwöchigen Frist und der Übersendung eines die individualisierenden Vertragsdaten enthaltenden Urkundenentwurfs können daher keineswegs geringer sein, als zum früheren Recht anerkannt.

An diesen Maßstäben gemessen kann die dargelegte Beurkundungspraxis keine ausreichenden sachlichen Gründe für ein Abgehen von der grundsätzlich einzuhaltenden Pflicht des Notars bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen, an denen Verbraucher (§ 13 BGB) beteiligt sind, gewährleisten.

Die von dem Notar angesprochene Möglichkeit, das Muster des später zu beurkundenden Vertrages auf der Homepage des Notars vorzuhalten, bietet keine dem von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG als Grundsatz verlangten Schutzniveau äquivalente Sicherung. Zum einen können, etwa im Hinblick auf den noch offenen Kaufpreis, nicht alle für den Vertrag wesentlichen Elemente berücksichtigt werden. Zum anderen kann der Notar nicht ohne weitere Schutzmechanismen überprüfen, ob in Bezug auf den späteren konkreten Käufer die erforderliche Überlegungsfrist eingehalten ist. Ob und wann der Ersteigerer und Käufer von der Möglichkeit des Zugriffs auf den – unvollständigen – Vertragsentwurf Gebrauch gemacht hat, entzieht sich regelmäßig der Kenntnis des Notars. Mit der Reform der Vorschrift sollte aber gerade diese Schutzkomponente gestärkt werden. Darüber hinaus hat der Beklagte zutreffend darauf aufmerksam gemacht, dass bei der von dem Notar weiterhin vorgesehenen Beurkundungspraxis die ihm zukommende Beratungsfunktion (auch) zugunsten des Verbrauchers als Erwerber nicht effektiv gewährleistet werden kann.

In der Gesamtschau der vorgenannten Aspekte bleiben bei der Beurkundung nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundungspflichtiger Verträge von Verbrauchern unter den von dem Notar genannten Bedingungen nach einer Versteigerung die Schutzmöglichkeiten zugunsten der Verbraucher so weit hinter dem im Regelfall des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG bestehenden Schutz zurück, dass von einer anderweitigen Gewährleistung des vom Gesetz bezweckten Übereilungs- und Überlegungsschutzes nicht gesprochen werden kann.

Eine andere Bewertung ergibt sich auch nicht aus dem Gesetzgebungsverfahren zu dem Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren. Zwar wird in der am 17.04.2013 und damit gut zwei Monate nach dem Urteil des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 07.02.2013 (aaO) zu § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG verabschiedeten Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages eine “freiwillige Grundstücksversteigerung” als eine “begründete Ausnahme” von dem Regelfall der zu reformierenden Vorschrift genannt. Dass damit eine Beurkundungspraxis, wie sie der Notar in den Blick nimmt, erfasst werden sollte, lässt sich dem jedoch nicht entnehmen. Die in der Beschlussempfehlung angestellte Erwägung, bei “freiwilligen Grundstücksversteigerung(en)” könne zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin niemand wissen, wer den Zuschlag erhalte und ob es sich bei dem zu beurkundenden Rechtsgeschäft um einen Verbrauchervertrag handeln werde, betrifft sowohl Versteigerungen, bei denen gemäß § 156 BGB der schuldrechtliche Vertrag durch Zuschlag zustande kommt, als auch solche, bei denen § 156 BGB – rechtlich möglich – abbedungen ist. Die Rahmenbedingungen der Versteigerungen unterscheiden sich jedoch erheblich. Wie bereits angesprochen erfüllt der eine Grundstücksversteigerung bei Anwendung von § 156 BGB beurkundende Notar seine Beratungs- und Belehrungspflichten bereits während des in seiner Anwesenheit stattfindenden Versteigerungsverfahrens selbst. Unter diesen Bedingungen kann eine begründete Ausnahme vom Regelfall des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG in Betracht kommen.

Anders verhält es sich jedoch aus den bereits genannten Gründen bei abbedungenem § 156 BGB. Eine solche “unechte” Versteigerung ist letztlich lediglich ein Käuferauswahlverfahren, dem ein gewöhnlicher (Verbraucher) Grundstückskaufvertrag nachfolgt, bei dem der Notar zwanglos sämtliche Verpflichtungen aufgrund des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG beachten und erfüllen kann. Da der Gesetzgeber mit der Änderung des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG die im bis Ende September 2013 geltenden Recht vorhandenen Lücken im Verbraucherschutz bei Grundstücksverträgen gerade schließen wollte, liegt fern, die von dem Notar weiterhin geplante Beurkundungspraxis als eine begründete Ausnahme anzusehen. Weder der Übereilungs- und Überlegungsschutz noch die vom Gesetzgeber auch angestrebte fachkundige und neutrale Beratung durch den Notar im Vorfeld der Beurkundung werden in der einen Ausnahmefall begründenden Weise gewährleistet. Der von der gewerberechtlichen Erlaubnis des Versteigerers gemäß § 34b GewO ausgehende Schutz ist nicht mit den von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG bezweckten Schutzwirkungen vergleichbar.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. November 2014 – NotSt(Brfg) 3/14

Private Grundstücksversteigerungen – und die Amtpflichten des Notars